2025년 불법건축물 양성화 특별법: 경매 투자로 수익내는 확실한 방법

 

부동산 경매, 불법건축물도 기회가 될 수 있을까요? 2025년 불법건축물 양성화 특별법 시행을 앞두고, 불법건축물 경매 투자가 새로운 기회로 떠오르고 있습니다. 이 글을 통해 불법건축물 경매의 위험을 줄이고 수익을 창출하는 방법을 알아보세요.

 

부동산 경매에 관심을 가진 분이라면 한 번쯤 '불법건축물'이라는 단어를 들어보셨을 거예요. 솔직히 말해서, 대부분은 찜찜하고 피하고 싶은 물건이라고 생각하는 게 일반적이죠. 하지만 남들이 꺼리는 물건에 역발상으로 접근해서 큰 수익을 내는 분들도 계시다는 것, 알고 계셨나요? 특히 2025년 한시적으로 시행될 것으로 보이는 불법건축물 양성화 특별법이 국회에서 논의되면서, 이 분야에 대한 관심이 더욱 뜨거워지고 있습니다.

오늘은 이 특별법의 시행을 기회 삼아 불법건축물 경매로 수익을 내는 방법에 대해 이야기해 보려고 해요. 불법건축물 경매, 과연 위험하기만 한 걸까요? 제대로 알고 접근하면 오히려 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 😊

2025년 불법건축물 양성화 특별법, 어떤 내용일까요? 📝

일단, 불법건축물 경매 투자를 고민하기 전에 가장 중요한 배경 지식부터 살펴봐야겠죠. 현재 전국적으로 24만 건에 달하는 위반건축물이 적발된 상황에서, 정부는 '선의의 피해자 구제'와 '서민 재산권 보호'를 목적으로 불법건축물 양성화 특별법을 추진하고 있어요. 이 법이 통과되면 일정 요건을 갖춘 불법건축물은 합법적인 건축물로 인정받을 수 있게 됩니다.

💡 알아두세요!
모든 불법건축물이 양성화 대상은 아닙니다. 안전성, 면적 등 정부가 정한 일정 기준을 충족해야 하며, 구조적 안정성을 확인받아야 해요. 그리고 과거에 이미 양성화 혜택을 받았는데 또 위반한 건축물은 이번 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

현재 국회에서는 11개의 관련 법안이 심사 중이며, 2025년 하반기 중 통과되어 한시적으로 시행될 것으로 전망되고 있어요. 법이 통과되면 이행강제금 면제, 대출 불이익 해소 등 실질적인 혜택을 기대할 수 있습니다.

 

불법건축물 경매, 수익 기회가 될 수 있을까? 💰

자, 그렇다면 왜 불법건축물 경매가 기회가 될 수 있는지 알아볼까요? 불법건축물은 이행강제금 부과, 대출 제한 등 다양한 불이익 때문에 입찰 경쟁률이 낮습니다. 그만큼 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 높죠. 만약 낙찰 후 불법 부분이 특별법을 통해 양성화된다면, 불이익이 해소되면서 자산 가치가 상승하여 큰 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

투자 시나리오 예시 📝

• 저렴하게 낙찰: 경매에서 불법건축물이라는 이유로 감정가 5억 원의 주택을 3억 원에 낙찰받습니다.
• 양성화 신청: 2025년 특별법이 시행되자마자 전문가의 도움을 받아 불법 부분을 양성화 신청합니다.
• 가치 상승: 양성화에 성공하면서 주택의 시장 가치가 원래의 5억 원을 회복하거나, 그 이상으로 상승합니다.
• 수익 실현: 이 주택을 매도하거나 임대하여 2억 원 이상의 수익을 올립니다.

물론 이 시나리오는 이상적인 경우이며, 모든 불법건축물이 양성화되는 것은 아니니 신중한 분석이 필수적입니다.

 

필수 확인 사항! 이행강제금은 누가 내야 할까? ⚠️

많은 분들이 가장 궁금해하는 부분이죠. 이행강제금은 과연 낙찰자가 떠안아야 할까요? 정답은 '일부만'입니다.

원칙적으로, 이전 소유자에게 이미 부과된 이행강제금은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 하지만 낙찰 후 새로운 소유자인 나에게 새로 부과되는 이행강제금은 당연히 내가 부담해야 하죠.

⚠️ 주의하세요!
소유권 이전 후에도 불법 부분을 원상복구하지 않거나, 새로운 시정명령이 내려진다면 이행강제금은 계속해서 부과될 수 있습니다. 단순한 미납 이행강제금뿐만 아니라, 향후 부과될 이행강제금과 원상복구 비용까지 고려해서 입찰가를 산정해야 해요.

그렇다면 경매 전 어떻게 불법건축물과 이행강제금 여부를 확인할 수 있을까요?

1. 건축물대장 확인: 건축물대장 1면 우측 상단에 '위반건축물'이라고 표시되어 있는지 확인하세요.
2. 지자체 문의: 가장 확실한 방법입니다. 해당 구청 건축과에 직접 전화해서 과거와 현재의 이행강제금 부과 내역, 시정명령 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
3. 매각물건명세서 열람: '제시외건물'이 표시되어 있다면 불법건축물의 가능성이 높으니 주의해야 합니다.

💡

불법건축물 경매, 핵심만 정리!

법적 배경: 2025년 불법건축물 양성화 특별법 추진 중.

기회: 낮은 경쟁률로 저렴하게 낙찰 가능.

이행강제금:

소유권 이전 전 미납분은 인수 X, 소유권 이전 후 부과분은 인수 O

주의사항: 입찰 전 건축물대장, 지자체 문의 등 꼼꼼한 확인 필수.

신중한 분석과 전문가 상담이 성공적인 투자의 첫걸음입니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 양성화 특별법은 언제부터 시행되나요?

A: 현재 국회에서 심사 중이며, 2025년 하반기 통과 후 한시적으로 1년간 시행될 것으로 예상됩니다.

Q: 불법건축물은 대출이 아예 안 되나요?

A: 네, 일반적으로 불법건축물은 대출이 어렵습니다. 하지만 양성화가 되면 대출이 가능해지기 때문에, 이 점을 노리고 투자하는 경우가 많습니다.

Q: 경매 물건명세서에 '제시외건물'이 있으면 무조건 불법인가요?

A: '제시외건물'은 등기부등본에 기재되지 않은 건물을 의미하며, 불법건축물일 가능성이 매우 높습니다. 하지만 반드시 그런 것은 아니므로, 앞서 설명드린 대로 지자체에 직접 확인하는 절차가 필수입니다.

 

불법건축물 경매는 분명히 리스크가 존재하지만, 특별법 시행이라는 배경을 이해하고 철저한 사전 조사와 분석을 거친다면 일반 경매 물건보다 더 높은 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 무조건 '위험하다'고 피하기보다는, 꼼꼼하게 공부해보고 전문가의 조언을 받아보시는 건 어떨까요?

더 궁금한 점이 있다면 댓글로 물어봐 주세요! 😊